不動産を購入する際、現金orローン どちらが有利!?

ご相談者からよくこの質問をいただきます。


不動産は高額な買い物なので、少しでも有利な資金計画を組み立てたいと思うものですよね。


そこで、実際はどうなのかについて解説いたします。

結論からお話します。


不動産購入にあたり、現金購入が有利か、ローン利用が有利かは、条件によって異なります


条件というのは、住宅購入の場合か不動産投資の場合かでも違いますし、誰が買うかによっても違ってきます。


≪住宅購入の場合≫


1.自己資金だけでの住宅購入が難しい場合


たいていの人は、自己資金だけで住宅を購入することは難しいのではないでしょうか。


この場合の検討ポイントは、現在、自己資金が不足している人の場合、これから自己資金を貯めるのか!?、

それとも、今から多めに借りて購入してしまうのか!?の比較です。


⇒この検討の結論は、今後の物価動向と金利動向で判断すべきです。


「これから1~2年、自己資金を貯めてから住宅を購入したい」とおっしゃる方がいらっしゃいます。


物価や金利が下落傾向のタイミングでしたら、この判断が正しいかもしれません。


例えば、現在は賃貸住宅に住んでいる人の場合、家賃を払いながら、年間100万円貯めるのは

結構大変ではないでしょうか!? (毎月5万、ボーナス20万/回×2で100万円です)


逆に、物価が上昇傾向、金利が底で横ばい、または上昇傾向のタイミングの場合、

その1年で物価や金利が少し上昇したとしたら、場合によっては、

頑張って貯めた努力が水泡に帰すかもしれません。


そんなときは、少し余分に借入してでも、今のうちに住宅を購入した方が良いこともあり得ます。


つまり、ローンをより多く利用した方が有利になり得るということです。


2.自己資金だけで住宅購入可能な場合


こういった人は少数派だとは思いますが、高収入の人、相続で遺産を取得した人など、一定数いらっしゃいます。


この場合の検討ポイントは、損得勘定です。


住宅ローンを利用すると、金利を払わなければならない反面、住宅ローン控除が使えたり、

住宅購入でしか得られないメリットがあります。


それを単純に比較して、得な方を選択すべきです。


例えば、年収が高い人が、現金で購入できるが、あえて住宅ローン(低金利で)を利用し購入。

住宅ローン控除を最大限活用し、控除期間終了後に一括繰り上げ返済をする、

または、借入金利よりも高利回りで資産運用を行う、など。


住宅ローンは、上手く使うとメリットがたくさんあったりしますので。


つまり、そういった人も、(現在の低金利時代は)ローンを利用した方が有利です。


≪投資用不動産購入の場合≫


1.サラリーマン


サラリーマンは、ローンを使わないと購入できないことがほとんどです。


投資用不動産を扱う事業者は、サラーリーマンをターゲットに「将来の年金対策」とか

「不労所得を手に入れる」とかのメリットを看板にワンルームマンションなどの投資用不動産を

勧めてきます。

その際の常套トークが、「ローンが借りられるということは、社会的信用があるということです。」

などと、本来の目的とはかけ離れたメリットで誘ってきます。


私は、この魔法の言葉で購入して後悔してしまっている人を何人も見てきています。


しかしながら、不動産投資の目的は、あくまでも事業性の追求であるべきです。


投資でローンが使えるのは不動産投資のみなので、ローンを使うことが悪いことではありませんが、

ローンが有利かどうかの判断ではありません。

ラーメン屋を開業するときのように、開業準備にローンを利用するようなものなので。


何が大切かというと、当たり前ですが、事業性です。

ローンはあくまでも必要な経費で、その上で事業が成り立つかどうかの検証のみに集中することが

必要なのです。


2.資産家の相続税節税対策


現金資産比率が高く、相続の際には相続税が多額にかかる人が、

資産の置き換えで不動産を購入することがあります。(評価減狙い)


その際は、当たり前ですが、原則、現金が有利となります。

正確に言うと、圧縮したい現金の範囲の額の不動産に留めるということです。


中には、業者に勧められて、本来必要な額以上の大規模な物件をローンを使い購入または

建築してしまう人がいます。(とても多いです。)


これは、業者を儲けさせるだけで、負担感など、後になって後悔、

あるいは子世代が大変な目に合っているケースが散見されます。


不動産を購入するにあたり、現金が有利か、はたまたローンが有利か、

一例を挙げてお話させていただきましたが、万人に等しくどちらが有利ということはありませんので、

ご自身の場合はどちらが有利なのかを正しく判断いただくことをお願いいたします。



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