不動産を高く売る方法とは!?

私も不動産の売却に関わることが多く、

身内も不動産屋だらけなので、

不動産売却はとても身近なのですが、

ご相談者の中に間違って捉えている方があまりに多いので、

解説させていただきます。

1.40坪~50坪程度の一般的な大きさの土地の場合


この場合は、エンドユーザー、つまり家を買う個人が売却先となります。


そのため、個人⇒個人の取引きとなりますので、仲介業者(不動産屋)を入れた方が良いですね。


その時、1社の不動産屋に任せた方が良いでしょうか!?

それとも、複数の不動産屋に同時に声をかけたほうが良いでしょうか!?


答えは、1社の不動産屋に任せるべきです。


なぜか!?


不動産屋は、仲介が成立して初めて報酬がもらえる商売です。


一度に複数の不動産屋に声をかけた場合(これを一般媒介と言います)、

A社が頑張って販売活動しても、B社が先に客付けする可能性があります。

逆のことも考えられます。

社数が多ければ多いほど、自分が頑張っても他に持っていかれるリスクが高くなる。


つまり、複数の不動産屋に声をかければかけるほど、

どの不動産屋も頑張る意欲がそがれて、販売活動に手を抜く可能性が高くなります


逆に、1社に任せた場合(これを専任媒介と言います)、

任された1社が責任を持って流通に情報を流し、

他の不動産屋の手を借りながら、広く購入者を探します。


※専任媒介の場合、1週間以内に情報をネットワークに登録しなければならないと、

  宅建業法で定められています。


中には、「1社に任せると『囲い込みをされる』という情報もありますが、

『囲い込み』は宅建業法で禁止されている事柄なので、まともな業者はそんなことはしません。

一部の悪質な業者だけのことです。


つまり、信頼のできる不動産屋1社に任せることが、

個人⇒個人で不動産を売却する際、最も高く売れる可能性が高いです


最近、不動産一括査定サイトが増えていますが、

不動産の査定というものは、実際に売れる金額ではなく、

周辺取引き事例から推測した「目安」にしかすぎません。


高い査定金額を提示する不動産会社ほど、周辺相場を無視し、

専任媒介を取りたいがために高めに提示している可能性が高いので、

注意してください。


大切なことは、「信頼のおける不動産会社」を見つけることです。


『囲い込み』や『高い査定金額』に惑わされないように気を付けていただきたいものです。


2.100坪以上の大きな土地の場合


先ほどとは違い、よほど高級住宅地か建蔽率が厳しいところ以外は、

個人で購入する可能性が低くなります。


そうすると、多くの場合、売却対象が建売業者等となります。


この場合は、下手に仲介業者を入れない方が良い場合があります


別のテーマでもお話しましたが、不動産業者には自社利益優先型が

とても多いです。

売り主利益よりも自社利益を優先するのです。


彼らは、売り主の土地規模が大きく、建売業者へ売るときに利益を最大化できます。


建売業者が建売住宅を建てた後も売買を任せてくれる先を選ぶことで、

一粒で何度もおいしい果実を味わえるのです。


・売り主から仲介手数料(3%+6万)

・買い主(建売業者)から仲介手数料(3%+6万)

・建売販売の仲介手数料(3%+6万)×2


しかし、その建売業者が最も高く買ってくれるとは限りません。

提示価格は、業者により、そして物件によりまちまちです。


その際の不動産屋の考え方は、

高く買ってくれる建売業者を探すことよりも、

自分にとって、一番利益を得られる(建売住宅販売を任せてくれる)建売業者を探す

ことが優先されています。


自社利益優先型の不動産屋に任せてしまうと、

知らないうちに損をしている可能性がありますので気を付けてください。

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