定期借地権を利用した対策ってどうなの!?

相続税の節税対策、土地活用などの選択肢となっている定期借地権。


推奨している企業は多いが、実際にどうなのだろう!?


定期借地権は、借地借家法(平成4年施行)によるもので、施行後30年経過しています。


私も、住宅メーカーにいた当時、定期借地権付き分譲の話をよく展示場来場者に説明していたものです。


当時からの認識は変わりませんが、購入者から見ると、買い替えはしないことを前提に考えるなら、立地の良い場所に広い家を安く手に入れられ快適な戸建てライフが送れます。

また、50年後は土地を更地で変換し、老後はゆとりのある資金を元手に高齢者向け住宅への移転をライフプランとして据え置けば良い選択となる可能性は充分にあります。


では、土地を貸す地主にとってはどうでしょうか!?

定期借地権には3種類あります。


1.一般定期借地権


2.事業用定期借地権


3.買取特約付定期借地権


このうち、先ほどの話に該当するのは「一般定期借地権」です。


「事業用定期借地権」は、ロードサイド・商業地立地など、事業者にとって好立地でないとマッチングしないので、住宅地の土地では選択できないケースがほとんどです。


「買取特約付定期借地権」も、一部の住宅メーカーなどでは賃貸住宅経営で採用していますが、汎用性は高くありません。


つまり、一般的に「定期借地権」というと、「一般定期借地権」がほとんどです。


また、通常、ほとんどの土地は住宅地のため、必然的に住宅向けとなります。


定期借地権で貸す場合のメリットは、地代が入る・固定資産税評価が下がる・相続税評価も下がる・土地を管理しなくてよい・契約終了後には土地が戻ってくる、などがあります。


さて、「一般定期借地権」は50年以上を借地期間に設定する必要があるため、貸す側としては50年後の予測をしっかりしておかないと後悔することが考えられます。


誰が後悔するかというと、次の代の人、つまりは相続人たちです。

そうです、50年後戻ってきたときのことです。


では、今から50年後はどうなっているでしょうか!?


将来のことはわかりませんが、少なくとも以下の2つのことははっきりしています。


1.少子化により、住宅需要は激減する。


2.高齢化により、団塊の世代の相続以降、住宅地の不動産売却はますます増加(核家族化社会の宿命)


この2つを合わせるとどうなるでしょう?


住宅地の不動産供給は増え、需要は激減する。


不動産余りが生じて、価値が低下する可能性があるわけです。


つまり、表現は悪いですが、不動産を守るために定期借地権で貸したら、50年間塩漬けしているうちに不動産価値低下に巻き込まれ、次世代が負の財産を背負わされる可能性を予測して検討すべきなのです。


ということで、定期借地権による土地活用は、

本当に50年間塩漬けにすべきか、別の選択をすべきか冷静に分析・検討をしてから判断をする必要があります。



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