相続税の節税対策でアパートを建ててはいけない地主３つの条件とは！？

相続税の節税対策の代表格となるものが「賃貸住宅の建築」です。

今でも多くの住宅メーカーが「相続税の節税法」というテーマでセミナーを開催し、多くの地主さんが参加しています。

（私も、過去は開催する方の立場でした。）

確かに土地の評価減や現金の評価減などのメリットがあり、更に賃貸収入が得られることや、賃貸オーナーになるというステイタス性などの様々なメリットがあります。

しかし、私が相続のご相談で関わる段階（子世代からの相談）では、その賃貸住宅が問題となっていることがとても多いのです。

問題を生んでいる要因はほぼ共通しています。

そこで、いくら相続税を節税したいといっても、決してアパートを建ててはいけない地主３つの条件を紹介します。

１．郊外の農家地主

　　

　　郊外の農家地主さんの多くは、先祖代々の土地を遺していきたいと考えているものです。

　　その想いからアパート建築を検討される方が多い傾向にあります。

　　しかしながら、郊外＝田舎であり、本来の賃貸住宅事業に最重要事項である「立地」が良くない可能性が高い。

　

　　つまり、人気主要駅徒歩１０分圏内を満たしていない場所が多いのです。

　　また、この不動産余り時代に入った現在でもなお、郊外では区画整理を進めているところもあります。

　　その中に土地を持っている地主の多くがアパートを建てる傾向にありますが、必ずと言って良いほど、タケノコの　

　　ようにアパートが建ち並びます。

　　立地（交通の便）の良くない場所で、需要＜供給となれば、結果は火を見るよりも明らかですね。

２．賃貸経営というものを理解していない

　　いまだに住宅メーカーは「一括借り上げだから安心です！」を武器に営業しています。

　

　　地主も賃貸経営の基本も知らないまま、一括借り上げを行う管理会社に「丸投げ」することが良いと思い込みア

　　パートを建築します。

　　その結果、自分（地主）を犠牲（損して）にして、住宅メーカー・管理会社・リフォーム会社などの事業者を儲けさせ

　　ている構造となっているわけです。

３．アパート建築資金のほぼ全額を金融機関融資で賄っている

　　もちろん、融資を使うことが悪いという訳ではありません。

　　不動産投資家がリスクを取って、レバレッジを効かせるために融資を利用して物件を買うことはよくあることです。

　　ここで問題としているのは、「相続税の節税対策」を目的にアパート建築を考える地主に、将来の相続時に多額

　　の相続税がかかる予定だが、実は現金はほとんどなく、資産のほぼ全てが不動産という地主が多いことです。

　　借金そのものは節税効果がないということは言うまでもないですが、実際に多いのは、そういった地主さんは、

　　アパートの収益を経営資金としてプールせず、日常の支出に充ててしまっているということです。

　　そうなると、当然のことながら、現金余力がないため、原状回復費や大規模修繕費を捻出できず、物件価値低下

　　が起こる「経営の悪循環」に陥りやすいですね。

　　相続が発生してから蓋を開けてみると既に手遅れとなっている物件をいくつも見てきました。

以上３条件をご紹介しましたが、困ったことに、上記３つの条件が全て当てはまる地主さんがアパートを建ててしまっていることがとても多いという現実です。

少なくとも、これからという方は、上記３つに当てはまっているならば、アパート建築以外の選択肢も視野に入れ、冷静に判断をしていただくことをお勧めします。