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ＣＦＰ（国際上級ファイナンシャルプランナー）

後藤　明

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不動産投資で成功する人と失敗する人の特徴って！？

これまで、不動産投資をしているいろいろな方とお話してきました。面白いことに、話をしていると、成功するか失敗するか大体わかります。それは何故か！？それは、成功する人、失敗する人、それぞれに特徴があるからです。＜不動産投資で失敗する人の特徴＞１．数字だけを見ている。（利回り、節税メリット等）２．メリットだけに着目している。（売り手等から提示される情報）３．売り手等の話を鵜呑みにしている。（おいしい話をそのまま受け入れている）４．不動産投資は、人任せにするものと思っている。不動産投資で失敗する人は、必ず知識がほとんどない人です。知識のない人は、ほぼ失敗します。（悪い言い方をすると、業者のカモになります。） ≪不動産投資で成功する人の特徴≫ １．勉強を重視、現地現物重視、手間を惜しまない。（無知は失敗の素ということをよく知っている。）２．デメリットやリスクをしっかり見つめて判断する。（メリットもデメリット・リスクもしっかり理解する。）３．本質を見極める。（メリットの根拠、偏差等を追究し、判断基準を明確にする。）

不動産投資で成功する人と失敗する人の特徴って！？

そもそも不動産投資とは！？

不動産投資についての記事をいくつか上げてきましたが、そもそも不動産投資とはどんなものか、皆さんは正確に把握されていらっしゃいますか！？不動産投資に興味を持たれる方の多くは、金融資産運用を始められて、「次の運用方法はやっぱり不動産か！？」とお考えになられることが多いのではないでしょうか。そういった方が陥りがちな失敗事例は、メリットの数字だけを見てしまっていることです。まさに金融資産運用と同じく、利回りや、給与収入との損益通算による節税効果など、目の前に現れる数字だけを見て判断している。そして、事業者からの「一括借上げ」「安心管理システム」で、運営は全てお任せの選択。このケースは必ず失敗すると言っても過言ではありません。不動産投資は、金融資産投資と違い、現物投資です。現物投資＝「賃貸事業」のことです。つまり、賃貸事業を行った結果の収入が数字として、利回りや節税効果として出てくるだけです。何が言いたいかと言うと、飲食業などの事業と同様に、「賃貸事業」という事業ノウハウの有無で成否が決まります。まとめますと、不

そもそも不動産投資とは！？

最近、専門家に人気沸騰の民事信託って本当はどう！？

実家を所有する親御さんが認知症になると、不動産売却が難しくなります。また、法定後見制度は、実家の売却には相性があまり良くありません。では、どうすればよいのでしょうか？そこで、今回ご紹介するのは、最近、専門家の間で話題になっている「民事信託」です。信託法という法律で対策を行います。相続「税」対策にはなりませんが、いろいろな使い道があるということで、最近注目されています。もっとも効果的なのが「認知症対策」。実家の所有者である母親が元気なうちに、母親と、長男とが、実家を信託財産として信託契約を締結。母親⇒長男に管理処分権を移します。すると、信託契約締結後、実家の管理処分は、長男の権限でできるようになります。つまり、母親が、仮に認知症になったとしても、長男が、管理処分権を持っているので、母親の判断能力が無くとも、長男一人の意思で売却可能となるわけです。他にも、遺言の代用として使えたり、息子の次は孫、孫の次はひ孫というように、代を越えて連続して指定したりと、いろいろな使い道があります。ただ、気を付けていただきたいこと

最近、専門家に人気沸騰の民事信託って本当はどう！？

法定後見制度と不動産売却との相性は！？

以前の投稿で、実家の所有者が認知症になると、実家が売却できなるなることをご紹介させていただきました。今回は、法定後見制度について触れてみたいと思います。なぜかというと、認知症になると判断能力が無いとみなされます。法律行為ができないとなると、出来る状態にしたいですよね。本来、そこで活用するべきものが法定後見制度だからです。法定後見制度を活用し、成年後見人（または保佐人、補助人）を選任すれば、法律行為ができるようになります。代理権・同意権・取り消し権を持ち、本人の代わりに法律行為ができるようになるのです。ところが、成年後見人の役割りは、身上監護と財産の管理・保全です。施設等への手続きとか、銀行口座の管理や、ご本人の意思のサポート、悪質な訪問犯罪の対抗策としては有効ですが、不動産（実家）の売却は、財産を減らす要因とみなされたり、戻る先が無くなると判断されたりする場合が多く、なかなか許可を得られにくい事案となります。しかも、最近では、ご家族が後見人となれず、専門家が選任されることがほとんどなので、報酬

法定後見制度と不動産売却との相性は！？

所有者が認知症になると不動産が売却できなくなる！？

ご相談いただく内容で、とても多い事例をご紹介します。実家所有者の母親が認知症となり、施設に入所すると、実家が売却できなるという事例です。ご実家が空き家となり、維持管理が大変になってきたので、息子さんや娘さんが売却をお考えになるケース。相続後の空き家の場合は、兄弟姉妹でトラブルにならずに、遺産分割協議が整い、相続登記さえ済ませれば自由に売却可能です。ところが、例えば、父親が他界後、母親が実家で独り暮らしをしているうちに、家の中で転んで、大腿部などを骨折するような事故がよくありますが、その後、退院してから、徐々に認知症を患うというお話をよく耳にします。そうなると、実家で独り暮らしさせておくわけにはいかず、老人ホームなどの施設に入所、となりがちです。その時点で実家が空き家となり、例えば、近くで住む長女が管理をしている。ここでようやく繋がりますが、長女が空き家の維持管理に負担を感じ、兄弟姉妹に売却したいと主張します。兄弟姉妹全員の合意のもと、不動産屋さんに相談すると、「えっ！？所有者のお母さんが認

所有者が認知症になると不動産が売却できなくなる！？

不動産を相続放棄すると、後で大変なことになることも！？

先日も質問をいただきましたが、ご相談者から、本当に多い質問。「相続放棄ってできますか！？」毎回、お話を聞いてみると、その対象財産はきまって不動産です。「えっ、不動産？？？」と思われるかもしれません。もちろん、価値のある不動産を放棄したがる人はそういません。皆さんが放棄をしたがるのは、全て、価値のない、つまり売れない不動産です。過去の例ですと、・山間部の空き家実家・市街化調整区域農用地区域の田畑・山（山林）・遠く、今は人気のないエリアの別荘（しかも管理費かかる）・収益性の悪い（赤字の）賃貸住宅（アパート）・市街化区域でも接道の無い土地など相続放棄は、相続の発生後、３ヵ月以内にしなければなりません。具体的な手続きは、家庭裁判所へ相続放棄申述書を提出する必要があります。しかも、マイナスの財産だけでなく、プラスの財産も全て放棄しなければなりません。それでも放棄の手続きをされる方はいらっしゃいます。そこで、相続放棄で気を付けていただきたいこと２点をお伝えしておきます。まず１点目、相続放棄

不動産を相続放棄すると、後で大変なことになることも！？

老後の‟いきいき自適生活”に住環境は大切！？

皆さんのご実家の環境はどんな感じですか！？駅に近いですか？近所に買物できる場所がありますか？娯楽施設などが近くにありますか？坂や階段などがあまりない場所ですか？家はバリアフリーになっていますか？医療機関は、すぐ近くにありますか？実家で独り暮らしをしている親御さんのほとんどの方が、「やれるうちは、このまま住み慣れた自宅で住み続けたい。」とおっしゃると思います。今の日本は、平均年齢が右肩上がりで伸び続けています。その一方、健康寿命はそこまで伸びていないのが現状。医学的には、健康寿命を延ばす、つまり、‟いきいき自適”生活を送るためには、１．栄養のバランスが整った食生活２．社会参加（趣味・交流・ボランティア等）３．適度な運動（筋トレ・脳トレ）この３つのバランスが大切なのだそうです。親御さんが、今後、お元気に‟いきいき自適”生活を楽しんていただくために、やはり、「住環境」はとても大切です。まずは、ご実家で住み続けることで、 ‟いきいき自適”生活を送れるのかどうか、ご家族皆様で検討していただき、難しいようなら

老後の‟いきいき自適生活”に住環境は大切！？

住宅購入の際の相談先、３つの選択をご紹介！？

住宅を購入する。住宅を新築する。こんなとき、皆さんは誰に相談しますか！？今回は正しい家づくりの相談先について解説させていただきます。中には、「そんなの住宅会社に相談するに決まっているだろう！」と思われた方もいらっしゃることと思います。その通りです。もちろん、新築・購入は、住宅会社や不動産会社に相談することになります。ただ、直接、「住宅会社・不動産会社に相談することはなんだか不安」とお感じになる方もおられるのではないでしょうか！？そうです。住宅会社や不動産会社は、‟売る側”の事業者ですから、良い事しか言わないというのが前提です。つまり、自社にとって不都合なことや、「買わない」ことに繋がることは、決して言わないということです。良い悪いではなく、それが当たり前なのです。では、他にどんな相談窓口があるのでしょうか！？最近増えてきたのは、「完全無料の相談窓口」です。「家づくりのことを、中立な立場で、全て無料で相談できます！」というのがキャッチフレーズです。本当に無料で何でもアドバイスしてくれたらとても素敵ですよね

住宅購入の際の相談先、３つの選択をご紹介！？

住宅購入時、ファイナンシャルプランナーの見極め方って！？

住宅を購入する際の資金計画、ライフプランニングをしっかり立てて計画すべき！とよく言われます。住宅メーカーでも、「ファイナンシャルプランナーにライフプランを立ててもらいましょう！」と案内しているところが多いようですね。皆さんは、住宅購入の際、どんなファイナンシャルプランナーに相談するのがベストだと思いますか！？１つ目は専門性です。ファイナンシャルプランナーには、６分野のカテゴリーがあります。全てそうですが、専門性は、過去の経歴・経験で決まります。上記は、ファイナンシャルプランナーで最も多い、「保険分野」「金融分野」の経歴や経験で活動している人のグラフです。中でも、「保険分野」が最も多いです。つまり、保険会社の社員や、保険の代理店をしている人達です。上記グラフで注目いただきたいのは、この分野の経歴の方は、ほとんどが住宅や不動産のことはわからないということです。次に、以下のグラフ。これは、私の経歴・経験を示したグラフです。私は、住宅業界２５年の経歴と経験で活動しているので、その分野に特化しています。住宅購入に関

住宅購入時、ファイナンシャルプランナーの見極め方って！？

今後の不動産価格はどうなっていく！？

既にだいぶ前の発表のお話ですが、今年の地価公示、愛知県は上昇傾向でしたね。住宅地は８年連続、商業地は７年連続の上昇とのことです。皆さんは、今後の不動産価格はどうなると思いますか！？私は、今後、不動産価格は暴落すると考えています。ただし、ここで言っている「不動産価格」は、『住宅地』に限っての話です。理由は簡単です。住宅需要は今後、激減していく中、住宅地の供給は、いろいろな理由で激増するからです。供給過剰になれば、必ず価格は下がる。当たり前のことです。その時期ですが、私は、数年のうちに‥、と思っておりました。ところが、既に下降傾向に突入している実感があります。いつ頃からかというと、昨年（２０１９年）の秋頃から。その理由について、明確なものがありますが、ここでは控えておきますね。（ご質問いただいた方にはお伝えします。）現状、売れる不動産と売れない不動産の２極化が、割と街中で発生してきています。今後、その傾向は、更に強まることが予想されます。つまり、これから、住宅地の不動産価値はどんどん下がるかもしれません

今後の不動産価格はどうなっていく！？

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