これまで、不動産投資をしているいろいろな方とお話してきました。 面白いことに、話をしていると、 成功するか失敗するか大体わかります。 それは何故か！？ それは、成功する人、失敗する人、 それぞれに特徴があるからです。 ＜不動産投資で失敗する人の特徴＞ １．数字だけを見ている。 （利回り、節税メリット等） ２．メリットだけに着目している。 （売り手等から提示される情報） ３．売り手等の話を鵜呑みにしている。 （おいしい話をそのまま受け入れている） ４．不動産投資は、人任せにするものと思っている。 不動産投資で失敗する人は、必ず知識がほとんどない人です。 知識のない人は、ほぼ失敗します。 （悪い言い方をすると、業者のカモになります。） ≪不動産投資で成功する人の特徴≫ １．勉強を重視、現地現物重視、手間を惜しまない。 （無知は失敗の素ということをよく知っている。） ２．デメリットやリスクをしっかり見つめて判断する。 （メリットもデメリット・リスクもしっかり理解する。） ３．本質を見極める。 （メリットの根拠、偏差等を追究し、判断基準を明確にする。）

不動産投資についての記事をいくつか上げてきましたが、 そもそも不動産投資とはどんなものか、 皆さんは正確に把握されていらっしゃいますか！？ 不動産投資に興味を持たれる方の多くは、 金融資産運用を始められて、 「次の運用方法はやっぱり不動産か！？」と お考えになられることが多いのではないでしょうか。 そういった方が陥りがちな失敗事例は、 メリットの数字だけを見てしまっていることです。 まさに金融資産運用と同じく、 利回りや、給与収入との損益通算による節税効果など、 目の前に現れる数字だけを見て判断している。 そして、事業者からの「一括借上げ」「安心管理システム」で、 運営は全てお任せの選択。 このケースは必ず失敗すると言っても過言ではありません。 不動産投資は、金融資産投資と違い、現物投資です。 現物投資＝「賃貸事業」のことです。 つまり、賃貸事業を行った結果の収入が数字として、 利回りや節税効果として出てくるだけです。 何が言いたいかと言うと、 飲食業などの事業と同様に、 「賃貸事業」という事業ノウハウの有無で成否が決まります。 まとめますと、不

実家を所有する親御さんが認知症になると、不動産売却が難しくなります。 また、法定後見制度は、実家の売却には相性があまり良くありません。 では、どうすればよいのでしょうか？ そこで、 今回ご紹介するのは、最近、専門家の間で話題になっている「民事信託」です。 信託法という法律で対策を行います。 相続「税」対策にはなりませんが、いろいろな使い道があるということで、 最近注目されています。 もっとも効果的なのが「認知症対策」。 実家の所有者である母親が元気なうちに、母親と、長男とが、 実家を信託財産として信託契約を締結。 母親⇒長男に管理処分権を移します。 すると、信託契約締結後、実家の管理処分は、長男の権限でできるようになります。 つまり、 母親が、仮に認知症になったとしても、長男が、管理処分権を持っているので、 母親の判断能力が無くとも、長男一人の意思で売却可能となるわけです。 他にも、 遺言の代用として使えたり、息子の次は孫、孫の次はひ孫というように、 代を越えて連続して指定したりと、いろいろな使い道があります。 ただ、 気を付けていただきたいこと

以前の投稿で、 実家の所有者が認知症になると、 実家が売却できなるなることをご紹介させていただきました。 今回は、 法定後見制度について触れてみたいと思います。 なぜかというと、 認知症になると判断能力が無いとみなされます。 法律行為ができないとなると、出来る状態にしたいですよね。 本来、 そこで活用するべきものが法定後見制度だからです。 法定後見制度を活用し、 成年後見人（または保佐人、補助人）を選任すれば、 法律行為ができるようになります。 代理権・同意権・取り消し権を持ち、 本人の代わりに法律行為ができるようになるのです。 ところが、 成年後見人の役割りは、身上監護と財産の管理・保全です。 施設等への手続きとか、 銀行口座の管理や、ご本人の意思のサポート、 悪質な訪問犯罪の対抗策としては有効ですが、 不動産（実家）の売却は、 財産を減らす要因とみなされたり、 戻る先が無くなると判断されたりする場合が多く、 なかなか許可を得られにくい事案となります。 しかも、 最近では、ご家族が後見人となれず、 専門家が選任されることがほとんどなので、 報酬

ご相談いただく内容で、とても多い事例をご紹介します。 実家所有者の母親が認知症となり、 施設に入所すると、 実家が売却できなるという事例です。 ご実家が空き家となり、 維持管理が大変になってきたので、 息子さんや娘さんが売却をお考えになるケース。 相続後の空き家の場合は、 兄弟姉妹でトラブルにならずに、遺産分割協議が整い、 相続登記さえ済ませれば自由に売却可能です。 ところが、 例えば、父親が他界後、 母親が実家で独り暮らしをしているうちに、 家の中で転んで、 大腿部などを骨折するような事故がよくありますが、 その後、退院してから、 徐々に認知症を患うというお話をよく耳にします。 そうなると、 実家で独り暮らしさせておくわけにはいかず、 老人ホームなどの施設に入所、 となりがちです。 その時点で実家が空き家となり、 例えば、 近くで住む長女が管理をしている。 ここでようやく繋がりますが、 長女が空き家の維持管理に負担を感じ、 兄弟姉妹に売却したいと主張します。 兄弟姉妹全員の合意のもと、 不動産屋さんに相談すると、 「えっ！？所有者のお母さんが認

先日も質問をいただきましたが、 ご相談者から、本当に多い質問。 「相続放棄ってできますか！？」 毎回、お話を聞いてみると、 その対象財産はきまって不動産です。 「えっ、不動産？？？」 と思われるかもしれません。 もちろん、 価値のある不動産を放棄したがる人はそういません。 皆さんが放棄をしたがるのは、 全て、価値のない、 つまり売れない不動産です。 過去の例ですと、 ・山間部の空き家実家 ・市街化調整区域農用地区域の田畑 ・山（山林） ・遠く、今は人気のないエリアの別荘（しかも管理費かかる） ・収益性の悪い（赤字の）賃貸住宅（アパート） ・市街化区域でも接道の無い土地 など 相続放棄は、 相続の発生後、 ３ヵ月以内にしなければなりません。 具体的な手続きは、 家庭裁判所へ相続放棄申述書を 提出する必要があります。 しかも、 マイナスの財産だけでなく、 プラスの財産も全て放棄しなければなりません。 それでも放棄の手続きをされる方は いらっしゃいます。 そこで、 相続放棄で気を付けていただきたいこと ２点をお伝えしておきます。 まず１点目、 相続放棄

皆さんのご実家の環境はどんな感じですか！？ 駅に近いですか？ 近所に買物できる場所がありますか？ 娯楽施設などが近くにありますか？ 坂や階段などがあまりない場所ですか？ 家はバリアフリーになっていますか？ 医療機関は、すぐ近くにありますか？ 実家で独り暮らしをしている親御さんのほとんどの方が、 「やれるうちは、このまま住み慣れた自宅で住み続けたい。」 とおっしゃると思います。 今の日本は、平均年齢が右肩上がりで伸び続けています。 その一方、健康寿命はそこまで伸びていないのが現状。 医学的には、 健康寿命を延ばす、 つまり、‟いきいき自適”生活を送るためには、 １．栄養のバランスが整った食生活 ２．社会参加（趣味・交流・ボランティア等） ３．適度な運動（筋トレ・脳トレ） この３つのバランスが大切なのだそうです。 親御さんが、今後、 お元気に‟いきいき自適”生活を楽しんていただくために、 やはり、「住環境」はとても大切です。 まずは、 ご実家で住み続けることで、 ‟いきいき自適”生活を送れるのかどうか、 ご家族皆様で検討していただき、 難しいようなら

住宅を購入する。 住宅を新築する。 こんなとき、皆さんは誰に相談しますか！？ 今回は正しい家づくりの相談先について解説させていただきます。 中には、 「そんなの住宅会社に相談するに決まっているだろう！」 と思われた方もいらっしゃることと思います。 その通りです。 もちろん、新築・購入は、住宅会社や不動産会社に相談することになります。 ただ、 直接、「住宅会社・不動産会社に相談することはなんだか不安」 とお感じになる方もおられるのではないでしょうか！？ そうです。 住宅会社や不動産会社は、‟売る側”の事業者ですから、 良い事しか言わないというのが前提です。 つまり、自社にとって不都合なことや、「買わない」ことに繋がることは、 決して言わないということです。 良い悪いではなく、それが当たり前なのです。 では、他にどんな相談窓口があるのでしょうか！？ 最近増えてきたのは、「完全無料の相談窓口」です。 「家づくりのことを、中立な立場で、全て無料で相談できます！」 というのがキャッチフレーズです。 本当に無料で何でもアドバイスしてくれたらとても素敵ですよね

住宅を購入する際の資金計画、 ライフプランニングをしっかり立てて計画すべき！ とよく言われます。 住宅メーカーでも、 「ファイナンシャルプランナーにライフプランを立ててもらいましょう！」 と案内しているところが多いようですね。 皆さんは、住宅購入の際、 どんなファイナンシャルプランナーに相談するのがベストだと思いますか！？ １つ目は専門性です。 ファイナンシャルプランナーには、６分野のカテゴリーがあります。 全てそうですが、専門性は、過去の経歴・経験で決まります。 上記は、ファイナンシャルプランナーで最も多い、 「保険分野」「金融分野」の経歴や経験で活動している人のグラフです。 中でも、「保険分野」が最も多いです。 つまり、保険会社の社員や、保険の代理店をしている人達です。 上記グラフで注目いただきたいのは、この分野の経歴の方は、 ほとんどが住宅や不動産のことはわからないということです。 次に、以下のグラフ。 これは、私の経歴・経験を示したグラフです。 私は、住宅業界２５年の経歴と経験で活動しているので、 その分野に特化しています。 住宅購入に関

既にだいぶ前の発表のお話ですが、 今年の地価公示、 愛知県は上昇傾向でしたね。 住宅地は８年連続、 商業地は７年連続の上昇とのことです。 皆さんは、今後の不動産価格はどうなると思いますか！？ 私は、今後、不動産価格は暴落すると考えています。 ただし、ここで言っている「不動産価格」は、『住宅地』に限っての話です。 理由は簡単です。 住宅需要は今後、激減していく中、 住宅地の供給は、いろいろな理由で激増するからです。 供給過剰になれば、必ず価格は下がる。 当たり前のことです。 その時期ですが、 私は、数年のうちに‥、と思っておりました。 ところが、既に下降傾向に突入している実感があります。 いつ頃からかというと、昨年（２０１９年）の秋頃から。 その理由について、明確なものがありますが、 ここでは控えておきますね。 （ご質問いただいた方にはお伝えします。） 現状、売れる不動産と売れない不動産の２極化が、 割と街中で発生してきています。 今後、その傾向は、更に強まることが予想されます。 つまり、これから、 住宅地の不動産価値はどんどん下がるかもしれません